الرهن هو قرض تستخدم فيه الممتلكات أو العقارات كضمان، ويبرم أو يعقد المقترض اتفاقا مع المقرض (عادة ما يكون بنكا)، حيث يتلقى المقترض نقدا مقدما ثم يقوم بالدفعات خلال فترة زمنية محددة حتى يقوم بتسديد القرض بالكامل، وغالبا ما يشار إلى الرهن كقرض المنزل عند استخدامه لشراء منزل .

كيف يعمل الرهن العقاري

عادة ما يتم الدخول في قروض الرهن العقاري من قبل مشتري المنازل دون ما يكفي من المال في متناول اليد لشراء المنزل، كما أنها تستخدم لاقتراض النقد من أحد البنوك لمشاريع أخرى باستخدام منزلهم كضمان، وهناك عدة أنواع من قروض الرهن العقاري وينبغي للمشترين تقييم ما هو أفضل لوضعهم قبل الدخول في واحدة، وتتميز أنواع القروض بتواريخ فترتها (عادة من 5 إلى 30 سنة وتقدم بعض المؤسسات الآن قروضًا تصل إلى 50 عاما)، وأسعار الفائدة (قد تكون ثابتة أو متغيرة) ومقدار المدفوعات لكل فترة، وإذا كنت مستعدًا لشراء منزل فاستخدم حاسبة الرهن العقاري لمعرفة ما سيكون عليه أصل الدين ودفع الفائدة، ويمكنك أيضا معرفة كيفية حساب دفعتك الشهرية في برنامج اكسيل .

والرهون العقارية تشبه أي منتج مالي آخر في أن العرض والطلب سوف يتغير اعتمادا على السوق، لهذا السبب في بعض الأحيان يمكن للبنوك تقديم أسعار فائدة منخفضة للغاية وأحيانا لا يمكنها تقديم أسعار فائدة عالية، وإذا وافق المقترض على سعر فائدة مرتفع ووجد بعد سنوات قليلة أن الأسعار قد انخفضت، فيمكنه توقيع اتفاقية جديدة بسعر فائدة جديد أقل، على الرغم من بعض الأطواق بالطبع وهذا ما يسمى “إعادة التمويل” .

لماذا الرهون مهمة

الرهون تجعل عمليات الشراء الكبيرة ممكنة للأفراد الذين يفتقرون إلى ما يكفي من النقود لشراء الأصول، مثل المنزل مقدما، ويتخذ المقرضون مخاطر في صنع هذه القروض لأنه لا يوجد ضمان على المقترض أن يكون قادرا على الدفع في المستقبل، ويخاطر المقترضون بقبول هذه القروض، لأن الفشل في الدفع سيؤدي إلى خسارة كاملة للأصل، وبالنسبة لمعظم الناس منزلهم هو أغلى ما لديهم، والرهون العقارية تجعل شراء المنازل ممكنا للعديد من الناس، وليس من السهل دائما تأمين القروض العقارية حيث أن المعدلات والشروط غالبا ما تعتمد على درجة الائتمان للفرد وحالة الوظيفة، وعدم السداد يسمح للبنك بحبس الرهن وبيع العقار لتغطية خسائره .

ما هو المدرج في الرهن

عادة ما يتم سداد الرهن في شكل مدفوعات شهرية تتكون من الفائدة والمبدأ، والرئيسية هي سداد المبلغ الأصلي المقترض مما يقلل الرصيد، والفائدة من ناحية أخرى هي تكلفة اقتراض المبلغ الرئيسي للشهر الماضي، ويشمل دفع الرهن الشهري الضرائب والتأمين والفائدة، ويتم تحويل الضرائب إلى الحكومات المحلية كنسبة مئوية من قيمة العقار، ويمكن أن تختلف هذه المبالغ الضريبية بناء على المكان الذي يعيش فيه المقترض، وتعاد تقييمه عادة على أساس سنوي، ومدفوعات التأمين تذهب نحو الرهن العقاري والتأمين ضد المخاطر .

ويحمي تأمين الرهن العقاري (PMI) المقرض من الخسارة المتكبدة في حالة تخلف المقترض عن السداد، في حين يحمي تأمين المخاطر المقترض والمقرض من خسائر الممتلكات، ويجوز الاحتفاظ بالأموال في حساب الضمان أو يجوز للمقرض تحصيل الضرائب والتأمين، ومؤشر مديري المشتريات عادة غير مطلوب إذا وضعت 20 ٪ أو أكثر في منزلك، وطالما أنك لا تتخلف عن الدفع يتم إنهاء مدفوعات مؤشر مديري المشتريات تلقائيا عندما تكون في منتصف الطريق من القرض الخاص بك في الوقت المناسب، أو عندما تصل قيمة القرض إلى القيمة (LTV) إلى 78٪، ويمكنك طلب الإلغاء عندما تصل سرعة المركبة الطويلة إلى 80٪ .

وعند اكتمال طلب الرهن سيطلب من المقترض الحصول على قدر كبير من المعلومات، ولهذا السبب يجب أن يكون المقترض مستعدا لإعطاء المقرض المعلومات التالية :

1- معلومات البنك مثل الاسم والعنوان وأرقام الحسابات وثلاثة أشهر من البيانات .
2- ثلاثة أشهر من بيانات الاستثمار .
3- دفع ورقم الراتب، ودليل على التوظيف وقيمة الدخل لمدة عامين .
4- الإقرارات الضريبية والميزانية العمومية للعاملين لحسابهم الخاص .
5- الديون المستحقة حاليا بما في ذلك المبالغ المستحقة وأرقام الحساب .
6- أوراق الطلاق إذا كانت تنطبق .

وبمجرد الانتهاء من التطبيق سيقوم المقرض بمراجعة الطلب وتحديد ما إذا كان سيتم رفضه أو الموافقة عليه، وإذا تمت الموافقة فإن الخطوة الأخيرة في العملية هي الاجتماع الذي يتم فيه استكمال الوثائق وإغلاق الصفقة، وفي حالة الرفض يجب على المقترض المرتقب التحدث إلى المقرض من أجل وضع خطة ومعرفة سبب رفض الطلب، وبموجب القانون يجب على المقترض المرتقب تلقي بيان إفصاح من المقرض كتابيا يوضح سبب رفض الطلب .

تاريخ التوظيف ومصادر الدخل الخاصة بك

القدرة على الدفع هي أحد القرارات الأساسية في النظر في طلب قرض للموافقة عليه، ويجب تقديم جميع المعلومات المتعلقة بالدخل وتاريخ التوظيف، وتتضمن هذه المعلومات :

1- قد يطلب من صاحب العمل اسم وعنوان صاحب العمل وعنوانه الوظيفي ووقت عمله والمكافآت ومتوسط ​​الوقت الإضافي والرواتب والطلاب تقديم نصوص .

2- سنتان من استمرارية الحصول على الراتب .

3- للعاملين لحسابهم الخاص، يجب تقديم البيانات المالية لمدة عامين وجميع أشكال الضرائب، بما في ذلك بيان الربح والخسارة للسنة الحالية .

4- إذا كانت هناك فجوات في تاريخ التوظيف، فيجب أن يكون هناك تفسير مكتوب .

5- قد يتم إرسال نموذج VOE أو التحقق من التوظيف إلى صاحب العمل الحالي .

والخطوة الأخيرة في عملية التقدم بطلب للحصول على قرض عقاري هي عملية الإغلاق، وجميع الأطراف توقع الأوراق اللازمة وإغلاق الصفقة رسمياً، ويتم نقل ملكية العقار إلى المشتري وبالتالي فإن تاريخ الإغلاق يتيح فرصة عظيمة لإجراء أي تغييرات ضرورية في اللحظة الأخيرة، وتختلف هذه الإجراءات من دولة وبلد إلى أخرى، ولكن في معظم البلاد يكون الأشخاص التالية أسماؤهم حاضرين في الختام :

1- وكيل الإغلاق الذي قد يعمل للمقرض .
2- محامو المقترض والمقرض .
3- لقب ممثل الشركة .
4- بائع المنزل .
5- الوكيل العقاري للبائع .
6- المقترض (المعروف باسم الرهون) .
7- المقرض (المعروف باسم المرتهن) .